代理词

审判长、审判员：

李建朋律师接受xxx委托担任其诉xxx房屋买卖合同纠纷一案的代理人，发表以下代理意见：

一、原告如约履行合同义务，不存在任何违约情形

1、原告向被告共计支付90万房款，之所以比合同期限晚了一个多月支付，一是因为先要看原告贷款是否审批通过，如果没有通过就无法继续履行合同；二是由于2016年河北省政策规定统一办理不动产登记，只有办理不动产登记之后才能办理过户。而办理土地落宗是办理不动产登记的前提条件，但是本案房屋所在小区整体因为存在纠纷，暂时不能办理土地等相关落宗手续。鉴于以上两种情况原被告及中介三方协商一致变更了合同条款，在涉案小区能办理落宗手续后再支付被告首付款。

2016年xx月16日，在中介告知可以办理落宗之后，原被告及第三方在一起见面，协商一致，原告支付被告88万元房款，双方继续履行合同，被告同意了合同的变更，接受了房款。对此前中介人员张照飞可以证实。如果严格按照合同执行，根据合同5.2条的规定原告应在2016年10月25日前将90万首付交到中介保管，而不是直接打给被告。所以被告无权要求原告向他支付首付款，原告在直接支付被告88万元，被告接收，说明双方共同改变了原合同约定，形成了新的约定。这也印证了张照飞的证言。

而且，根据第三人xx中介的陈述，及提交的证据，能够证实，被告在接手88万房款后一直到2017年3月份一直在配合原告及中介办理过户手续，并在2017年3月7日向中介人员杨云转账支付落宗测量费。所以被告一直在用实际行动继续履行合同，说明他对88万元房款的金额和时间是没有异议的，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第66条之规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中被告的行为就认定为默认了变更的合同条款。

2、退一步讲、假如首付款为90万，那么原告已经支付88万元房款，已经履行主要、大部分的义务，2万元的房款随时可以拿出支付，不构成违约，也不会对合同的履行造成影响。

二、被告已经构成违约

按照合同第九条的约定被告应把原告支付的88万元房款偿还银行贷款，解除抵押。但是被告至今未偿还贷款，已构成违约。而且根据原告及中介提交的通话录音，能够证实被告是由于房屋价格上涨，明确表示违约。

三、被告无权解除合同，其反诉请求应驳回

1、被告违约在先，原告无违约情形，所以被告无解除合同的依据，被告从未催告过原告支付剩余两万元首付款，也未委托中介催告。因为原被告双方刚开始根本就没有相互的联系方式，所有事情都是中介代为传达和办理，直到2017年4月份被告才从到中介人员杨云处要到原告手机号，在原被告的通话录音中原告问被告，“你觉得我做的有什么不足的吗?”被告回答:‘我就觉得你不着急’被告也没有提到2万元房款的事。说明被告对原告支付首付款的时间和金额是同意认可的，否则为何从2016年xx日到2017年xxx日提起反诉，在长达五个月的时间里从未提出首付款的问题？如果被告对此有异议，应该当时就提出。所以被告所述明显不合常理，这只是其为了违约而编制的谎言。

2、退一步讲，假如被告在2016年12月份第一时间催告了原告，那么被告直到五个月后才提出解除合同，已经过了行使解除权的合理期限。

最高人民法院民一庭意见：一般民事合同也可以参照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干问题的解释》第十五条的规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中被告明显已经丧失了解除合同的权利。

四、原告不存在骗贷行为，是否骗贷本案也不应审理

1、本案中原告提交的贷款材料都是真实的，评估公司也是有正规资质的，所以不存在骗贷。因为贷款只是审批通过，但未实际发放，所以不存在损害银行的利益。

2、原告并未超过实际购房款多贷款，因为去年购房时首付两成即可。但是原被告及中介协商约定，原告多支付被告40万首付款，用于被告偿还银行贷款、办理解押手续，不足部分由被告自行偿还。由于原告多支付了40万元首付款，所以合同约定将银行贷款中的40万元归还原告。

3、被告声称原告骗贷，应到公安机关报案，本案不应审理。如果这是骗贷，也是被告签字同意的，被告也是参与者。

4、退一步将如果贷款合同无效，并不影响本案的房屋买卖合同，因为这是两个不同的合同。原告现在可以拿出全款支付房款，继续履行合同。贷款合同是否有效，涉及到第三方，本案也不应审理。

五、原告申请全款支付房款，代为清偿银行贷款，解除抵押权，本案合同能继续履行

《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中原告可以帮助被告偿还银行贷款，消灭抵押权，所以可以顺利过户。

综上所述，因去年房价大涨，被告违反合同约定，试图通过诉讼谋求不法利益，望法庭查清事实支持原告诉求，驳回被告诉求。

以上代理意见请法庭采纳。

代理人：李建朋律师

2017年x月8日

石家庄房产律师李建朋法律咨询电话：15930106135.