市民姜女士向电视台反映，说她跟小区的物业产生了纠纷，自己原地下室漏水遭受损失，物业不管，所以自己不交物业费。现在物业反而要起诉自己，想让电视台报道维权。

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        其实生活中物业和业主的矛盾很常见，我家漏水了，你不管，我就不交物业费；我家车被暖气不热，我就不交物业费.......

        其实这是两个不同的法律关系，如果物业有责任，业主可以投诉或者起诉；但是不交物业费就违法了，物业可以起诉业主。而且生活中很多案例，有的案例物业有责任，有的案例物业没有责任。有些业主什么事都找物业也是不对的，公平的说，要具体案件具体分析，看物业是否有责任。比如说上面这个案例，姜女士地下室的楼上是开面馆的商铺，物业说是由于楼上装修使用不当导致的漏水，楼上也没承认。

        所以漏水原因无法确认，可能存在不同的责任主体。这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么地方漏的。即便诉讼到法院，也需要首先鉴定漏水原因，找到过责任主体。

         一是因开发商建房质量问题导致漏水，应由该房屋开发商承担损害赔偿责任（质保期内是开发商无偿负责，出了质保期如果是质量问题导致，需要业主举证，举证证明确为质量问题，开发商也要负责）；二是房屋内共有设施设备年久失修导致漏水；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等原因导致漏水，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。

       “应该注意到，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”

那么下面就面临一个问题，那部分管道归业主负责，那部分归物业负责？经常会有业主找物业维修，物业都会说，表前物业管，表后业主自己负责。那么物业的说法有依据吗？

        确实是有一定的依据的，虽然目前法律法规并没有如此详细具体的规定，但是很多地方城市会有地方法律或者规范进行界定。比如笔者所在的城市石家庄，石家庄市城市供水用水管理条例已经2017年12月1日河北省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议批准，现予以公布，自2018年2月1日起施行。

       条例第三章 设施管理与维护

          第十六条 城市供水设施维护责任以结算水表为界，结算水表用水端以前的，由供水单位负责管理和维护；用水端以后的，由用户或者所有权人负责管理和维护。

那么产权人是谁？目前尚存争议，我的观点是市政管网由开发商建设，建设时已经纳入建设概算。业主在购房时含有此项建设费用。所以在业主购买房屋后，产权就由开发商转移到业主。

        既然如此，就如物业所说，入户的所有管道均有业主自己负责吗？其实不然，物业的理解是错误片面的。我曾写过一篇头条文章，说业主家中的共用管道出现问题，物业是有管理责任的，遭到不少物业相关人士的反对，有人留言狂喷。其实，我说的是有依据的。

      《物业服务收费管理办法》第11条规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第三条：共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

        所以，即便是业主家中的管道，只要是业主共用的管道，物业也有维护管理的义务。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

        所以，如果是业主家中的共用管道维护不到位导致漏水的，物业有赔偿责任。

本文由石家庄房产律师李建朋原创，未经允许禁止转载。李建朋律师对房产纠纷案件、房屋买卖案件有着丰富经验，法律咨询电话：15930106135.