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人防不达标解除商铺认购协议代理词

时间:2019-07-12 15:03来源:www.hebeilawyer.com 作者:李建朋律师 点击:
代理意见
 
       李建朋律师就xxx诉石家庄xxx房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案发表以下代理意见
        一、被告逾期交房,构成违约,原告有权解除预约合同
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。被告至今消防设施均未验收合格,未取得验收合格证。合同约定交房时间为2017年5月31日前,事实上故目前被告逾期交房,构成违约。
        二、本案属于商品房预约合同纠纷,不受解除合同的除斥时间限制。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。"本案中,双方签订的购房定金合同相关约定中无该法律规定中第(五)、(六)(七)、(八)、(十)、(十二)项。且双方在该合同中约定,最终发生法律效力的为双方签订的商品房买卖合同。据此,双方签订的合同系预约合同,本案应为商品房预约合同纠纷。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,当事人另有约定的除外;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。上述规定适用的解除权灭失的条件系出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款,本案中原告解除合同的原因系被告违约及双方未能按照认购书的约定签订正式的房屋买卖合同,故对于行使解除权的除斥期间不能适用上述规定
         三、商品房预约合同不能强制继续履行
       合同本系协商的产物,协商既是双方的权利,更是双方义务。商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任,所谓格式合同或者备案合同均不能成为抗辩协商的理由。至于协商不成的情况下,鉴于合同不可强制签订,所以不存在协议的继续履行的问题,只能是解除协议,追究违约责任,例如广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》规定“合同系当事人共同协商的结果,法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌,故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持:出卖人拒绝签约已构成违约,在适用《司法解释》第四条的基础上,还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失,该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围,区别下列不同情形处理:住宅在30%以内,商业用房在10%以内。买受人拒绝签约构成违约,不去别对待,作对等处理。”宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》“出卖人与买受人签订商品房认购书后,一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同,当事人一方可否起诉要求另一方继续履行预约合同义务即签订本约?答:当事人一方拒绝签订商品房买卖合同,另一方请求继续履行合同签订本约的,法院不宜直接判决当事人履行签订合同的义务。因签订预约合同的目的系为双方将来订立本约,现双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见,大部分合同条款仍需进一步协商,如法院判决另一方继续履行合同签订本约,事实上无法强制执行且效果不佳。”
       综上所述,无论被告违约也好,还是双方无法就签订正式合同主要条款协商一致也好,原告均有权解除预约合同,以上代理意见,请法庭采纳。
 
代理人:李建朋
2019年7月15日
石家庄房产律师李建朋法律咨询电话;15930106135.
(责任编辑:乔峰)
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