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代理词
河北xx律师事务所接受xxx的委托，指派本律师作为其诉xx房屋买卖合同纠纷一案的代理人，本律师经过庭审和调查的、发表以下代理意见。 一.原告严格遵守合同约定，不存在违约行为 1、根据原告提交的被告收款收据，证明原告已经按照合同约定支付了定金。根据第三人的陈述，原告也及时提交了贷款相关资料，并在2016年xx月 xx日 审批通过。 2、原告不存在任何拖延行为，首先，原告再买房时就已经备齐首付款，不存在花费时间凑首付款的问题，其次，按照买卖合同3.2约定首付款应当是在办理过户当天打到房管局资金监管账户，被告要求原告向其支付首付款没有任何依据。最后，原被告双方从未约定过一个月内办完过户，因为银行审批贷款和发放贷款在时间上具有不确定性，按照正常交易流程一个月也不可能办完过户手续。从双方签订合同，到贷款审批通过，中间间隔为22天，抛去国庆节和双休日，只剩下12个工作日。在12个工作日内办理完毕银行贷款，完全属于正常的时间和流程，而且贷款审批通过后，第三方立即通知了被告办理过户，从始至终没有丝毫拖延行为。相反是由于房价上涨，被告迟迟不予办理过户，经第三人多次催告仍拒不办理。 二、因房价上涨，被告拒不履行合同义务，构成违约。 按照合同5.1条的约定，被告应在第三人通知办理过户之日办理过户手续，但是经通知并多次催告后，被告仍拒不办理过户手续，并要求涨价。被告行为已经构成根本违约。 三． 限购政策并不影响被告的违约责任； 1、首先根据石家庄房产交易中心的政策，3月18日零点之前，买卖双方已签订了房屋买卖合同，银行贷款审批已通过，还未进行网签的，持银行出具的加盖公章的《贷款审批告知单》，可按照限购之前的程序办理过户手续。而原告的贷款就是在限购政策之前审批通过的，所以对原告并未造成影响。只不过原告作为守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，原告由于无法缴纳全款，考虑到后期执行困难，所以选择解除合同。 2、退一步讲，假如原告因限购而丧失了购房资格，那也是由于被告的违约行为导致的损害后果，被告仍要承担违约责任。从第三人第一次通知被告办理过户到石家庄限购政策出台中间间隔5个月(第三人2016年12月19日的催告函写明之前已经多次催告)，被告只要拿出一两天的时间去办理过户手续，双方即可完成过户交易。但由于房价上涨，经多次催告，被告拒不办理，属于恶意拖延，而且被告其中也明确表示要涨价，否则不再出售该房屋。很明显，被告的违约行为导致原告不能购房的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有合同解除权。合同解除后违约方需承担违约责任，所以本案中无论是否出台限购政策，被告都要承担违约责任。 四、原告有权解除合同，被告应支付原告违约金和实际损失。 1、合同的解除有约定解除和法定解除条件，而本案就符合约定解除的条件。按照买卖合同8.2条的约定，买卖双方任何一方迟延履行合同义务，居间方催告后，违约方在三个工作日内未能合格履行合同且未与守约方达成书面协议的，守约方有权解除合同。本案中居间方通知被告过户后，被告拒不履行，已构成违约。居间方经过电话、短信、发函催告后，被告仍拒不履行合同。所以原告有权按照约定解除合同。 2、按照买卖合同10.2的约定，被告违约应赔偿原告房屋价值的10%作为违约金，实际损失超过违约金的，违约方应另行赔偿。所以按照双方合同的约定，违约金和实际损失应该并用。原告的实际损失有房屋上涨的差价损失至少xx万元；中介费、过户服务费、评估费、贷款服务费共计xxx元；律师费xxxxx元，诉讼费xxxx元，保全费xxxx元，担保费xxx元。共计xxxxxx元，实际损失远远超过违约金8.2万元，所以应另行赔付。 综上所述，因去年石家庄房价大涨，被告为了获取更高利益而违背诚信及合同义务，应承担相应的违约责任。以上代理意见，请法庭采纳。 代理人：李建朋 2017年5月xx日。 李建朋律师法律咨询电话：15930106135，本文为原创，未经允许，禁止转载、复制使用。 李建朋律师在电视台节目中专门就房价上涨，房主违约问题做点评。
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